为了组织安排好广州市天河区南国花园小区物业服务选聘活动，业主委员会成立了选聘委员会，并制定本方案。
一、将拟选聘物业服务企业一事向街道办、社区居民委员会天河区住房和城乡建设局等机关报备。
（一）选聘委员会组织形式：选聘委员会为业委会成员，共10人，分别为：马**（主任）、丘**（副主任）、陈*（委员）、姚**（委员）、杜**（委员）、朱**（委员）、郭**（委员）、文**（委员）、胡**（委员)、袁**（候补委员）。
（二）谈判评标小组的构成：业委会成员5人，业主2人，评标业主的产生办法为报名生成名单，评标当天抽取到场的2人，如到场业主人数不超过2人，则自动全部成为谈判评标小组成员。
（三）监督人员包括：街道办、社区居民委员会、辖区民警、天河区住房和城乡建设局等机关的见证工作人员和法律顾问。
（一）发布业主大会会议通知业主委员会组织召开业主大会，发布业主大会会议通知，决定物业服务企业选聘事宜包括：决议是否同意本《方案》、《物业服务合同（草案）》。
业主委员会在小区公告栏或显著位置以及小区公众号将选聘方式、选聘文件公示。
1、接受有意参选的物业服务企业报名，并交纳选聘文件成本费500元和应聘保证金10万元（购买标书后七日内缴纳）；
3、符合报名资格的物业服务企业将服务方案（包括公司简介、合作方案、物业服务质量标准、物业服务承诺等）及应聘（投标）文件提交至业委会。
2、检查应聘文件的密封情况：由选聘人和到场的报名物业服务企业法定代表人或授权人检查应聘企业应聘文件的密封情况，对不符合要求的应聘文件当场宣布不予受理并退回；
4、在街道办、居委会、业委会、报名物业服务企业多方见证下开启符合条件的各家报名物业服务企业的服务方案；
6、文书打分：谈判评标小组主要依据应聘文书的内容以及报名物业服务企业代表现场答辩表现打分。
7、谈判评标小组根据应聘文书和演讲答辩情况评分，相加总分进行排名，参加谈判和演讲的得分前2名及原物业服务企业可成为选聘物业的业主大会候选单位，原物业服务企业同样需要提交方案和演讲答辩，本次评分结果按得分从高到低的顺序排列。
业委会可以通过公众号、小区显著位置张贴等方式公布报名物业服务企业评分排序情况、服务方案。
业主委员会组织召开业主大会，发布业主大会会议通知，由业主大会选聘出物业服务企业。
（八）组织路演和参观考察参选企业可在小区内进行宣传、路演，或组织业主前往候选物业在管项目参观，但不得采用贿赂、承诺给予好处等方式干扰业主投票。
业委会将投票结果在小区公示栏进行张贴公示，对投票结果有疑议的，向业委会申请查验本人投票。
2、中选企业在物业服务合同生效之日起二十个工作日内向选聘方缴纳合同履约保证金人民币50万元。
按照相关法律法规的规定，在街道办、社区居民委员会、辖区民警的见证下，原物业管理企业向业委会办理交接手续，移交小区资料、财物、物业管理用房（含业委会办公室）等。
（一）在中国境内依法注册的具有独立法人资格，有营业执照或其它法律主体证明文件，能承担本项目招标文件所规定的物业要求，具有良好的工作业绩和履约记录。
（三）中标的物业服务企业须按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资在扣除中标人必须支付的社会保险、住房公积金及其他应付费用后不得低于广州市企业职工最低工资标准。
（四）中标的物业服务企业须按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。
（五）中标后需缴纳不低于50万元的履约保证金，以保证其在协议履行期间内能依约履行合同义务。
（一）采用先进管理模式，体现“以人为本”的物业服务与管理理念，在物业内营造出高雅、和谐、亲近、美好的办、居环境，享受高品味的人文环境。
（二）本小区物业服务管理标准和收费，报名物业服务企业应按《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》及《广州市住宅物业服务收费参考标准》应答并承诺。
南国花园小区物业管理区域的所有公共区域（包括地上和地下），具体内容如下：
（一）对管理区域提供针对物业及其公共部位、共用设备、设施的使用、管理、维修、养护以及保洁、安全护卫、绿化、消杀、报修为一体的全方位服务和管理。
（五）小区公共秩序维护：在应聘（投标）文件中列明，在报名物业服务企业的管理下在本小区范围内，治安案件发生率≤‰、刑事案件发生率≤‰、火灾发生率≤‰(不发生重大火灾事故)、安全管理有效投诉率≤%、安全管理有效投诉处理率=100%、物业安全管理客户满意度≥%。（响应具体能达到的预期数据）
（七）小区文化娱乐设施建设。包括小孩游玩设施和老人娱乐、体育、活动中心。
（八）安防设施建设。包括共套人脸识系统；改造监控系统，摄像头要达到400万像素或以上；安装高清高速防高空坠物摄像系统。
（九）小区其他改造升级项目：如地下停车场改造、小区垃圾站建设、小区内地面改造、绿化改造等。
参与选聘的物业服务企业须依据上述内容逐条在应聘（投标）文件中逐条制定详细计划及措施，针对本项目的特点和难点分析及提出解决措施等。
参与选聘的物业服务企业须提出整体管理设想：人员组织架构及人员素质与管理；财务管理及制度建设建设以及应聘企业认为需要提供的其他服务管理方案。
参与选聘的物业服务企业须提出详细的与前期物业的交接预案，提供保障措施确保处理前期物业遗留的问题。
提供详细的服务团队人员计划，考虑到本项目的服务品质，其中主要管理人员必须为本企业的自有员工，须提供社保证明进行审核。
提供物业管理服务的应急方案：按照要求制定发生突发事件（包括发生台风、暴雨等灾害性天气及其他突发事件）时的应急预案及相应的措施；对各消防、监控点设备运行保障措施；对物业管理区域内的供电系统、电气照明装置等设备日常管理和维护方案；给排水管理和对机房设备、电梯井道系统、电梯轿厢设备的日常养护维修；地下室渗漏和潮湿处理与预防措施，以及应聘企业认为需要提供的其他应急预案及实施措施。
（一）物业服务企业的选聘工作，主体资格归属于业主大会，业主大会由全体业主共同组成。需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（二）根据南国花园小区物业管理的实际需求，由业委会负责草拟本《方案》、《物业服务合同（草案）》，在物业管理区域显著位置向全体业主公示、征求意见，并提交业主大会决议。
（三）由业委会负责依据本《方案》，制定选聘所需相关文件（如选聘文件等）。业委会代表业主大会负责组织并实施本次选聘物业服务企业的相关工作。并以公开报名的形式开展物业选聘工作。
（四）业主委员会公开发布选聘物业服务人的招标公告，由业主委员会 5 名委员会同 2 名业主代表按照招标公告约定，共同对报名的物业服务人进行评审，最终确定候选物业服务人。
（五）由业委会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
（一）为提升小区物业品质，提高效率，精准筛选符合本项目实际情况的企业，本次物业服务企业选聘采用公开选聘形式，选择具有实力且符合本小区要求的品牌物业进行参选。
（二）参与选聘的物业服务企业根据本《方案》、选聘公告及按照选聘文件的要求，提供相关证照、资质资料等参与资格预审，提交应聘（投标）文件由评标小组评分，参加谈判和演讲的得分前2名及原物业服务企业可成为选聘物业的业主大会候选单位。
在召开选聘物业的业主大会会议前或会议过程中，有候选的企业退出选聘的，则按前述评分过程中分数高低依次作为候选物业服务企业进行递补。
（三）选聘物业的业主大会表决采取电子投票形式，按相关政府部门公布的电子投票规则进行。
每位业主可以就三家候选单位选择两家意向的候选单位，在符合法定表决权数的前提下，得票权数更高者为中选企业。
(注：如果候选单位中有两家企业满足法定表决条件，当其中一家候选单位获得的参与表决人数同意更多，另一家候选单位获得的参与表决面积同意更多时，取获得的参与表决人数同意更多的候选单位为中标企业。)
如果没有任何一家候选物业服务企业获得业主大会法定多数票表决通过同意选聘的，则再次召开业主大会会议对其中得票较高者进行表决，如果获得业主大会法定多数票通过的，则确定为最终中标企业。
（五）在与中选的物业服务企业签订正式合同前，出现包括但不限于参与选聘的物业服务企业退出参选、参与选聘的物业服务企业出现违法违规等情况，业委会可以是实际情况代表业主大会中止本次选聘，并可代表业主大会决定是否重新选定物业服务企业参与选聘。
（一）物业服务企业选聘实施过程中认真贯彻执行关于常态化疫情防控工作的决策部署和工作要求，在社区指导和监督下有效防控，有序开展选聘工作。
（二）本方案经业主大会表决通过后，业委会将按照本《方案》内容组织开展物业服务企业选聘工作，任何人不得侵害全体业主的合法权益，业委会对在物业选聘和交接过程中的任何违法、侵权行为，有权通过投诉、调解、诉讼等途径，依法维护全体业主的合法权益。业委会将根据需要聘请律师或专业顾问参与诉讼，代理费用在小区公共收益中列支。
（三）业主大会在表决出最终选聘的物业服务企业后，业委会可代表业主大会在业主大会表决通过的《物业服务合同（草案）》的基础上，与中标人谈判确定更有利于业主的合同条件，并形成最终的签约文本向全体业主公示。
本次选聘服务期限为三年。采取 1+2 的形式，即第一年为试用期，试用期满后三个月内由业委会组织业主满意度考评（满意度考核规则由业委会根据小区广大业主关心的情况和征询物业服务企业意见后制定），如业主满意度70%，业主有权要求解除本合同。
业主大会最终选定的物业服务单位在签订物业服务合同后必须参加业委会组织的日常检查和业主满意度考评。考评不达标或管理未能达到谈判应答书承诺目标，业委会可单方面终止物业服务委托合同，由该物业服务单位承担违约和赔偿责任。
（一）选聘委员会组织形式：选聘委员会为业委会成员，共9人，分别为：马**（主任）、丘**（副主任）、陈*（委员）、姚**（委员）、杜**（委员）、朱**（委员）、郭**（委员）、文**（委员）、胡**（委员）、袁**（候补委员）。
（二）谈判评标小组的构成：业委会成员5人，业主2人，评标业主的产生办法为报名生成名单，评标当天抽取到场的2人，如到场业主人数不超过2人，则自动全部成为谈判评标小组成员。
（三）监督人员包括：街道办、社区居民委员会、辖区民警、天河区住房和城乡建设局等机关的见证工作人员和法律顾问。
（四）工作单位是报名物业服务企业的评委实行回避制度，不参与此次评分活动。
（五）谈判评标小组成员坚持的原则：公正、公平、公开，禁止打印象分、人情分、照顾分。严禁徇私舞弊、弄虚作假，一经发现即取消评委成员资格。
（四）评分结果：谈判评标小组根据应聘文书和演讲答辩情况评分，相加总分进行排名，参加谈判和演讲的得分前2名及原物业服务企业可成为选聘物业的业主大会候选单位，本次评分结果按得分从高到低的顺序排列。
1、中选的报名物业服务企业应在甲方发出中选和进驻通知书10日内和甲方签定物业管理服务合同。
2、应聘文件和报名物业服务企业在演讲过程中的说明和承诺将成为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。
本谈判提纲未尽事宜仍依照相关法律法规执行，法律法规未作规定的，由谈判双方另行商定。
评委对报名物业服务企业的书面响应文件和演讲及答辩、管理费报价和收支预算、企业综合经营情况实行记分制，分别记分为：商务部分20分，技术部分50分，价格部分30分，总分 100 分。
1、演讲后由谈判评标小组对商务部分、技术部分和价格部分三项内容进行综合评定。
2、若出现总得分相同而影响到排序结果时，则由谈判评标小组对得分相同的报名物业服务企业再行评定后确定。
3、经谈判评标小组评分，报名物业服务企业提出管理服务方案与服务费收取标准存在严重不合理而又无合理说明的，谈判评标小组可以确定报价分项得分为零。
4、在谈判和响应中有违法违纪或采取任何不正当竞争手段的，一经查实，由谈判评标小组取消其本次谈判资格。
二、本《方案》由业委会负责解释。如本《方案》中有与现行法律法规相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其余条款的效力。pg电子平台
