商业写字楼业态是物业服务中的重要组成部分，也是物企竞争比较激烈的业态。商业写字楼不同于传统的住宅领域，不但需要基础的“四保一服”服务，还需要设施维修维护、环境与能源管理等多项服务，即IFM服务，一种为客户提供整合性、一体化的设施管理服务。亿翰物研将物企在商写业态做的IFM服务进行归纳总结，从服务内容、服务侧重点等多个角度为大家介绍商业写字楼的IFM服务是怎么做的。
首先，亿翰物研从基础服务、专业性服务两个角度将商业写字楼的IFM服务内容进行以下划分：
基础服务包括保洁服务、保安服务、停车服务等，虽然这些基础服务没有较高的专业壁垒，但是做好写字楼里的垃圾处理与分类、24小时安保巡逻、停车场的管理和引导服务也是能体现出物企的服务专业性。有的物企在做IFM服务时会采取合作服务的模式，将基础的物管服务进行外包，专注于其他服务内容上。例如物企与专业的安保公司合作，确保写字楼的安全保卫工作严谨高效，门禁管理严格，巡逻安排合理；或者与清洁公司合作，保证办公区域的整洁干净，卫生间清洁无异味，公共区域一尘不染。在不同领域的服务提供商之相互协作下，形成一个完整且专业的设施管理服务体系。
专业性壁垒较低的服务内容包括团餐服务和一些综合服务，像是空间规划、员工福利管理、饮水服务、会务服务、制服服务、礼宾服务等。这类服务对于商业写字楼里的客户来说，可以满足不同租户的多样性需求。物企在做这类服务，需要了解不同客户需求，准确把握客户对物业服务的具体要求，如不同公司的制服服务等，然后基于这些需求制定高度个性化的服务方案。
IFM服务中专业性壁垒较高的是设施管理服务和能源管理服务，对于商业写字楼来说，设施的稳定运行对维护租户满意度和保证业务连续性至关重要。设施管理服务作为IFM服务里的核心业务，主要包括建筑设备巡检和维护、日常设施维修等，确保办公设施的正常运行；提供设施改造和升级服务，提升办公环境的舒适度和便利性。此外，能源管理服务涵盖了能源的使用效率和环保性的监控和改进、节能改造等服务。能源管理服务需要物企加强智慧化设施的建设，通过先进的能源监测设备和技术，对商业写字楼的电力、燃气、水等能源消耗进行实时监测；物企还需要提供适合商业写字楼的节能技术和设备，如高效节能的空调、照明系统，智能控制系统等。
针对物企在商业写字楼业态提供的IFM服务，亿翰物研将代表性物企提供的服务总结为以下4个侧重点：
物企提供的一站式服务涵盖了写字楼里设施管理的各个方面，包括设施管理服务、安保服务、清洁服务、能源管理服务、空间规划等方面。通过这种模式，客户避免了与多个服务提供商分别沟通和协调的繁琐，提高了管理效率。同时，一站式服务模式下，各个服务环节之间的衔接更加紧密，减少了服务的空白和重叠，提升了整体服务质量和效率。
例如万物梁行的“1+N”总部+分散式职场的服务模式，很好地体现出一站式服务的特点。“1+N”模式中的“1”代表总部或中心职场，而“N”则代表多个分散的职场。这种服务模式结合了总部的集中管理和分散职场的灵活性，能够做到集中管理，总部或中心职场负责统一制定服务标准、管理政策和业务策略，确保整个企业范围内的服务质量和标准的一致性。由于采用了集中管理和分散执行的模式，万物梁行能够迅速响应客户需求，为客户提供及时、高效的服务。
为了能够体现出一站式服务的特点，万物梁行围绕大量下沉的分散式职场创造了 “小蜜蜂”模式。“小蜜蜂”是连接客户前台和万物梁行及母公司资源的关键，可实现项目“要人有人”和“资源适配”。例如，某头部互联网客户在三线城市新开职场位置较偏且面积较小，很难找到价格合适的开荒保洁服务商和搬家供应商，“小蜜蜂”可迅速通过万物云母公司属地采购资源找到多家属地供应商，帮助客户解决紧急问题。
万物梁行的“1+N”模式充分利用其母公司的各地资源，提高服务效率和质量，实现服务标准在全国一体化落地。目前“1+N”模式已经在多数客户中实现，包括阿里、字节跳动、美团等互联网公司，服务了字节麻将胡了最新官方版下载跳动近30个城市的办公职场。
定制化服务作为IFM服务里的特色服务，大多数物企都可以为商写业主提供这样的服务。而物企要做好定制化服务，不能将自身定位局限于单纯的“第三方”服务提供者，需要做到从客户的发展视角出发，根据客户的不同发展阶段提供定制化的服务策略与方案。
例如金地智慧服务上海区域公司在为氪空间联合办公空间提供综合设施管理服务时，为满足氪空间的定制需求而搭建采购平台（易优百）和维修平台（金地想家社区）等，同时对各类平台系统进行高效的远程管理及跨区域的供应商资源调配，实现了在全国范围内协助、服务氪空间进行企业管理及运营。为了适应科技创新企业多元化、个性化、潮流化的办公生活新需求，金地智慧服务提供“量身定制”的差异化服务，比如全国任何一家氪空间某些地方出现了故障，都可以直接从“金地想家社区”进行维修上报，并获得快速的维修。
还有龙湖智创生活为优特大厦提供服务时，为优特大厦量身定制了全球唯一的香氛UT winter。为了这款香氛，龙湖智创生活前后联系了9家厂商、比对百余种香型，采用澳大利亚原装进口精油，经过多种组合调试。这种定制服务模式能精准满足客户的个性化需求，极大地提升客户满意度。
降本增效是商业写字楼选择IFM服务的核心需求，面对日益激烈的市场竞争，商业写字楼亟需通过有效的管理手段降低成本，提升运营效率。物企在开展IFM服务时可以通过集成化管理和一站式服务，优化资源配置，提高设施管理效率，降低写字楼的运营成本。
以国际IFM巨头埃顿为例，埃顿拥有独创的能源解决方案 Tera 能源，可以为有能源减负、低碳生产需求的企业，减少高达70%的二氧化碳排放。通过埃顿整合设施管理的客户，以一个3万平方米面积中等规模的IFM办公楼设施项目为例，在采取其LEAN精益化管理优化之后，预计在三年内能提高10%的运营效率，减少8%的运营成本；专注于零碳IFM服务的嘉信立恒主要提供负荷侧节能减排、智慧能源管理平台、可再生能源替代、电力交易AI智能决策平台等几方面服务，其负荷侧节能减排服务通过专有技术，可协助客户实现 25% 左右的中央空调节能率，20%以上空压和锅炉系统的节能率。
随着科技的飞速发展，高端写字楼的物业管理正逐步迈向数字化转型，在IFM服务融入智慧化管理更能提升物企的竞争力。物企通过物联网、智能监控、在线工单等先进技术手段，不仅大幅提升了物业管理的效率和准确性，更实现了对客户需求的快速响应，从而显著提升客户满意度。
专注于IFM服务嘉信立恒聚合物联网、云计算等先进技术搭建IOT物联网平台与IFMatrix数字化运营平台，通过驻场综合服务、员工健康服务以及绿色能源管理三大产品系列，帮助客户营造绿色、健康、舒适的办公环境，全面提升员工办公体验，优化工作效率；像是商管龙头华润万象生活，搭建了“悦+”智慧生活服务平台，包含“悦+”业务管理系统、满意度监测中心、收费系统、智慧停车管理平台、数字大屏、数字物联云平台等，覆盖员工和客户，将多元服务进行整合，构建出专属的服务体系。
从物企在IFM服务上的4个侧重点，证明了商业写字楼中的IFM服务不可或缺。原因在于IFM服务提供的全方位、一站式解决方案不仅能够满足业主多样化的需求，确保了对客户需求的高效响应，还显著提升了写字楼的运营效率和管理水平。在激烈的市场竞争中，IFM服务为商业写字楼提供了持续竞争优势。
对于IFM领域新玩家来说，现在物企的做法有没有可以借鉴的地方呢？首先，我们需要明白IFM服务是围绕着客户的需求，在空间内开展整合性综合服务。商业写字楼的客户需求主要包括降本增效和全方位的综合服务，这要求着物企具有服务的深度和广度。设施管理服务和能耗管理服务对部分物企来说是具有专业性壁垒的，在写字楼里做好降本增效并不是一件容易的事情。然而，提供多样性的综合服务对于具有资源优势的物企来说是比较容易达成的。
